Suscríbete a nuestro canal
El crecimiento acelerado del mercado inmobiliario en Mérida y en distintas zonas de Yucatán ha intensificado el debate sobre el encarecimiento de la vivienda, el aumento de las rentas y la posible consolidación de procesos de gentrificación. Actores del sector inmobiliario reconocen que existe un componente de especulación en esta dinámica, aunque advierten que el fenómeno es complejo y no puede atribuirse a una sola causa.
Iván Cervera López, presidente en Yucatán de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), organización que agrupa a intermediarios del sector, sostuvo que uno de los principales errores en la discusión pública es confundir el valor de una propiedad con su precio de mercado.
Te puede interesar:
“Mientras el valor está determinado por características objetivas —ubicación, acceso a infraestructura, servicios urbanos—, el precio responde a lo que los compradores están dispuestos a pagar en un momento determinado”, explicó.
En términos económicos, la especulación inmobiliaria consiste en adquirir bienes con la expectativa de revenderlos a un precio mayor ante un escenario de plusvalía futura. Este comportamiento, común en mercados en expansión, puede intensificarse cuando la demanda crece más rápido que la oferta disponible o cuando se generan expectativas elevadas de crecimiento urbano.
Dinámica del mercado inmobiliario y expansión urbana en Mérida
De acuerdo con un estudio de la UNAM, entre los años 2000 y 2020 el área construida de la zona metropolitana de Mérida prácticamente se duplicó, al pasar de 21 mil 103 a 42 mil 186 hectáreas. En ese mismo periodo se identificaron más de 300 desarrollos inmobiliarios, principalmente en el norte de la ciudad.
Mientras la mancha urbana creció a una tasa aproximada de 2.3 por ciento anual, la población lo hizo al 2 por ciento. En el año 2000, la zona metropolitana albergaba a unas 800 mil personas; para 2020, la cifra alcanzó 1.3 millones de habitantes.
Iván Cervera López señaló que en zonas de alta demanda como Temozón Norte se observan casos donde terrenos sin servicios consolidados alcanzan precios elevados debido a la percepción de plusvalía futura. No obstante, reconoció que también existe un componente “orgánico” en el aumento de valores, asociado al crecimiento urbano de Mérida, la ampliación de infraestructura, hospitales, escuelas y obras viales como el Periférico.
El punto crítico, afirmó, surge cuando el precio podría desvincularse de las condiciones reales del inmueble y de la capacidad adquisitiva local, ya sea por expectativas sobredimensionadas o por estrategias comerciales que resaltan desarrollos proyectados que aún no se concretan. En esos escenarios, el riesgo recae tanto en compradores que adquieren propiedades sobrevaluadas como en sectores de ingresos medios y bajos que enfrentan mayores barreras de acceso.
Cervera López sostuvo que la especulación inmobiliaria no puede eliminarse por completo en una economía de mercado, pero planteó la necesidad de fortalecer mecanismos regulatorios y de planeación urbana.
Desafíos en la planeación y el acceso a la vivienda en Yucatán
Entre las propuestas mencionó la profesionalización obligatoria de intermediarios, reglas más claras para desarrolladores y esquemas que incentiven proyectos equilibrados, incluyendo vivienda accesible y mejor aprovechamiento de infraestructura existente. Subrayó que la discusión no debería centrarse en fijar precios, sino en generar condiciones de transparencia y planeación que reduzcan distorsiones.
Especialistas en desarrollo urbano han advertido en distintos foros que la falta de instrumentos efectivos de gestión de suelo y de políticas integrales de vivienda puede amplificar estos desequilibrios, especialmente en ciudades con expansión acelerada.
Señalan que el encarecimiento de la vivienda, la presión sobre las rentas y la especulación forman parte de una problemática multifactorial en la que confluyen crecimiento demográfico, inversión externa, expectativas de plusvalía, planeación urbana y niveles salariales locales.
“Gobierno, sector inmobiliario y sociedad deben intervenir para garantizar el derecho a una vivienda digna y definir con mayor claridad para quién y cómo se está construyendo la ciudad”, concluyó el dirigente empresarial.
Más allá de las posturas sectoriales, el debate en Yucatán parece girar en torno a una pregunta de fondo: si el ritmo del mercado inmobiliario está alineado con la capacidad económica de su población residente y con una planeación urbana que privilegie el equilibrio social a largo plazo.